【保存版】アパート経営を破滅にみちびく凶悪な６大リスクまとめ

「アパート経営に興味はあるけど失敗したくない…」

そう思っていますね？

アパート経営はサラリーマンの方でも始めやすく、管理も比較的楽なため、副業としてオススメの投資手法です。

しかし、アパート経営では、リスクをきちんと理解しないままで始める人は100％失敗します。

この記事では、

を徹底解説。

この記事を読んできちんとリスク対策をすれば、アパート経営で失敗することはありません。

ぜひ、アパート経営を始める時の参考にしてみてください。

１．アパート経営で失敗したら「破産」する…?

結論から言えば、アパート経営で破産するケースは稀です。

アパート経営では、初心者が間違えやすいポイントや、基本的な知識を押さえれば失敗することはありません。

「住宅金融支援機構 平成29年度決算」によると、破産してしまうアパート経営者は約0.7％程度。

アパート経営で破産する割合は、限りなく少ないのです。

しかし、勉強不足だったり、アパート経営を甘く見ていると確実に失敗します。

なぜなら、

「悪い営業マンにひっかかる」

「高すぎるローンを返済できなくなる」

など、マンション経営のトラップはたくさんあるからです。

とくに初心者の人は、失敗するリスクを確認して、確実に利益がでるマンション経営を行なっていきましょう。

２．初心者が選んではいけない物件って？

失敗しない不動産物件を選ぶには、選んではいけない不動産を理解しておくことが一番です。

アパート経営では、初心者が選んではいけない物件があります。

それをうっかり購入してしまうと

「アパートを買ったけど、全然手元にお金が残らない」

「欠陥物件だったせいで手放せず、ローンだけ残ってしまう」

など、痛い目にあうこともしばしば…

以下では、この「NG物件」の”典型例”を3つご紹介します。

失敗して大損をしないよう、これらの物件を選ばないよう心がけてください。

それでは順番に見ていきましょう。

NG物件①：部屋が極端に小さい

こちらの物件は、購入しても人気がないため儲かりません。

ここでいう「小さい」とはだいたい4坪ほどを指します。

1坪が畳2帖なので、玄関も、ユニットバスもキッチンも全て含めて8帖程度です。

このような物件は、不動産バブルの時に少しでも物件の価格を安くしようと、大量に建てられたものです。

当然、今も4坪ほどの物件は流通していますが、現在はゆとりのある1Kが主流です。

そのため、あまりにも小さいアパートは人気がなく、借り手が見つかりにくいのです。

入居者がいなければアパート経営をする旨味は0です。

絶対に購入はしないでください。

NG物件②：立地が悪い

当たり前ですが、立地の悪い物件もNGです。

人気がない地域というのは、ほとんどの場合「不便」だからです。

自宅を購入する場合ですと、多少の不便さには目をつむることもありますが、賃貸を利用する人は「利便性」を求めます。

そのため、不便な物件には入居者が集まりにくいのです。

人気のない不便な物件の例としては

といったものが挙げられます。

アパートを購入する際には、「自分が住みたいような物件か」も含めて検討してみてください。

住みたくないような物件は、多くの場合NGです。

NG物件③：あまりにも古い

建てられてから、30年以上が経過しているアパートは避けましょう。

その理由としては3点あります。

まず、不動産投資家は「地震リスク」をかなり意識しています。

そのため「新耐震基準」を満たした物件かどうか、によって物件の人気も価格も大きく変ります。

築後30年以上の物件はこの「新耐震基準」を満たしていないことが多く、売却が難しいためおすすめしません。

また、古すぎるアパートは、新築に比べて修繕費用がかさみます。

予想外の出費が多いと、購入時に想定していたプランでローンを返済することができません。

結果としていつまで経ってもローンが残ったままになる危険性があるのです。

これらの理由から、極端に古いアパートの購入は必ずやめましょう。

３．実際のアパート経営での失敗談

これまで、初心者がアパート経営をしたときに選んでしまいがちな「NG物件」をご紹介しました。

それを踏まえて、アパート経営で失敗した場合どうなるのか、実際の体験談をみていきましょう。

以下では意外とあるあるな

の3つの失敗談を一緒にみていきましょう。

実際のアパート経営では、こんなことが起こらないように注意してくださいね。

①空き部屋のせいで家賃収入が0に!?

40代になってマンション経営を始めたSさん。

想定していなかった空き部屋が出たために、家賃収入は0に… Sさんは1戸目の物件として、都会の数千万の新築マンションではなく、地方に手頃な数百万円の中古物件を購入しました。

ところが、その物件は駅からも遠く、近くに商業施設もありませんでした。

そのため1度入居者が退去してしまうと、なかなか入居者が見つかりません。

もちろんその間の家賃収入は0…

泣く泣く手放そうにも買い手が見つからず、相場よりもかなり安い値段で買い叩かれてしまいました。

どうすれば防げたのか

こちらのケースでは、Sさんが

・物件の立地選び

・空室リスク

を考慮しなかったため、大損をする結果となりました。

失敗を防ぐためには、「住みたくなる家」を選ぶ努力を欠かしてはいけません。

具体的には、空室率を下げるために駅近の物件を選ぶ、リフォームをして魅力的な物件に変える、など様々な方法が考えられます。

②不動産購入後に資金が足りなくなった!?

建設業界で25年以上働いていたYさん。

リフォーム前提で中古のアパートを購入しましたが、リフォーム代金が手元になく、高額なローンを支払うハメに…

Yさんは建設業界で長年働いていたことから、中古アパートをリフォームすることで大儲けを試みました。

物件の購入は、コツコツ貯めた貯金から捻出。

ここまでは順調に進んでいました。

ですが、購入した時点でYさんの手持ち資金はほぼ0。

リフォーム費用の全額350万円は、やむなく金融機関から返済期間6年で融資を受けることに。

それから物件のリフォームは無事に終わり、ここからキャッシュフローが多くなるはずでした。

しかし融資の返済期間は6年とかなり短く、当然毎月の返済額は大きくなります。

Yさんの当初の目的であった、中古物件のリフォームで大儲けは、叶うことはありませんでした。

どうすれば防げたのか

初心者の方は見落としがちですが、不動産は、物件費用以外にも費用がかかります。

「物件の購入にお金を使い切ってしまい、リフォーム費用がなかった」

というのは一見ありえないミスのようですが、そんなことはありません。

物件費用以外にかかるお金の例が以下です。

などが物件の購入時、購入後にかかる費用になります。

おおよその目安としては、物件価格の5％程度です。

アパートを購入する際には、これらの諸費用もきっちりと押さえておきましょう。

③物件の名前がださくて入居者がこない!?

立地も良く家賃も相場と同等、それなのにずっと空室が続く物件。

原因はアパートの名前が”かっこ悪いこと”でした。

不動産投資歴10年のAさんは、国道沿いで駅にも近い、ある中古アパートを購入しました。

築30年以上の物件をフルリフォームし、新築同然に。

すぐに入居者が集まるだろう、と考えていたのですが、実際には1ヵ月経っても1件の問い合わせも来ませんでした。

不動産屋が原因だと考えたAさんは、度々注文をつけましたが結果は変わらず…

悩んだAさんは、思いきってアパートの名前をおしゃれな横文字に。

すると物件への問い合わせが急増し、ほどなく入居者が見つかりました。

今では満室が続く、人気の物件になっています。

実は重要なネーミング

実は、アパートのネーミングはかなり重要です。

このケースのように、昔ながらのネーミングを。おしゃれな洋風のものにするだけで入居者が集まるケースは多いのです。

「〇〇荘」を国道に近いことから「ルート8」へ変更したところ入居者が見つかった、という例もあります。

今は「コーポ」や「メゾン」「ハイツ」も古くなってきています。

レジデンス〇〇や、リリーゼなどの”お洒落”なものが好まれる傾向にあり、イタリア語、フランス語から互換の良いものが選ばれています。

また、女性が好むネーミングは、同様に男性にも受けやすいです。

アパートのネーミングを決める際には、奥さんや娘さんの意見を聞いてみてはいかがでしょうか。

ネーミングはかなり重要なので、決しておろそかにしないようにしましょう。

４．アパート経営で気をつけるべきリスク6選

アパート経営には押さえるべきリスクがあり、これらを学ばないとほぼ100%失敗します。

しかし、逆に言えば「これらを押さえておけば大丈夫」なのです。

今回は

の6つの代表的なリスクをご紹介します。

実際にアパート経営を始める時には、しっかりとこれらを意識して、失敗しないアパート経営をしましょう。

①空室によるリスク

アパート経営をする上で、一番重要なのが「空室率を下げること」です。

前提として、購入したアパートに誰も住まないとあなたの収益は0になります。

不動産投資は「買って終わり」ではありません。

収益を出すためには、あなたが購入した物件に誰か住んでもらわないといけません。

「想定より空室率が高くて、利益が上がらない…」

「管理会社に任せれば安心だと思っていたのに、実際は入居者が集まらない…」

など、空室による失敗例は山のようにあるのです。

「空室リスク」を避けるための方法は以下の3つです。

アパート経営を始める時には、必ずこの3点を意識しましょう。

②災害によるリスク

地震や火災などでアパートが傷つくと、アパートの資産価値は一気に下がります。

現物資産であるアパートでは、自然災害によるリスクは避けられません。

ただ、以下の3点を押さえることで、災害によるリスクを抑えることが出来ます。

災害を完全に予測することは難しいですが、出来る限りリスクを避ける努力をしましょう。

③すぐに現金化できないリスク

アパートはすぐには現金化出来ません。

売却するためには2～3ヶ月かかるのが一般的です。

そのため、経営状況が悪くなった時にすぐに現金にはできないのです。

さらに、ほとんどの人は、物件を購入する時に借入額の上限までローンを組みます。

なので、銀行からお金を借りて対応することも難しいのです。

このようなケースを避けるために、以下の点を覚えておきましょう。

アパート経営を始める時には、万が一を考えて物件選びをしましょう。

④人に関するトラブルのリスク

アパート経営では、住民トラブルに特に気を付けましょう。

例えば、物件内で殺人などが起きて、その物件がテレビなどのメディアに取り上げられてしまうと、物件へのマイナスイメージがつきます。

トラブルによっては居住者が退去してしまったり、新しい入居者が見つからないことも。

それでは空室率が上がり、儲からないので不動産投資をする意味がありません。

代表的なトラブルとしては

・住民のゴミ、騒音問題
・ペット問題
・事件問題(強盗、殺人などなど…)

以下のポイントを押さえて、トラブルが起こらないようにしましょう。

住民トラブルは、不動産自体の資産価値を落としかねません。

上記の3点を参考に、慎重に対策をしましょう。

⑤修理が必要になるリスク

アパート経営では、予想外の修繕費を忘れてはいけません。

いくら立地が良い物件でも、建物そのものに欠陥があると、余計な出費をすることになります。

特によくあるケースは、修繕の出費がかさんでしまうケースです。

売りに出されるアパートのなかには、きちんとリフォームが行われていないものがあります。

購入前に確認することが前提ですが、特に押さえておくべきポイントは以下の3つです。

空室が続くアパートの場合だと、入居者がいない間に物件が痛んでいる可能性が高いです。

必ず上記の3点をチェックしましょう。

⑥値下がりによるリスク

アパート経営では、購入の段階で売却も考えましょう。

高値で売却をするためには、物件の収益性を高めることが最優先です。

不動産の価格は、その物件が今後あげそうな収益によって決定します。

そのため、物件の収益性が非常に重要になるのです。

また、前提としてアパートには値下がりがつきものです。

値下がりの原因としては以下の2点が挙げられます。

・管理不足
・空室が続く

つまり、きちんと管理をして、満室での経営を続ければ物件は高値で売れる、ということです。

そのために必要なのは以下の2点です。

この2点さえ守っていれば、空室も回避できますし、収益性も問題ありません。

アパートを購入する際には、必ず売却を考慮した物件選びを心がけましょう。

５．アパート経営で失敗する3つの王道パターン

これまで、アパート経営で選んではいけない物件や失敗事例、押さえるべきリスクをまとめました。

ここからは、アパート経営初心者が、特に気を付けなければならないポイントを3つご紹介します。

どれも初心者の方が引っかかりやすいポイントです。

これからアパート経営を始める方は、ぜひ意識してみてください。

①悪い営業マンに引っかかってはいけない！

基本的に、不動産の営業マンは疑ってかかりましょう。

悪い不動産の営業マンは、自分の給料のために、劣悪な物件でも売ろうとすることがあります。

「自己資金ゼロで物件が買えますよ。」

「高利回りだからすぐにローンが完済できます。」

など、言葉巧みに粗悪で高額な物件を買わせようとするのが、悪い営業マンです。

そんな悪い営業マンに引っかからないためにも、以下のポイントを意識しましょう。

もちろん、有益な情報を持ってきてくれる営業マンもいます。

しかし、全ての営業マンの言うことを素直に聞いてはいけません。

相場よりもかなり高い物件を買わされるなどの大損をすることになります。

②高すぎるローンを組んではいけない！

アパート経営初心者が、あまりにも高額なローンを組むのは危険です。

アパートを購入する時に、

「自己資金が少ないからほぼ全額をローンで購入」

という方もいらっしゃいますが、初心者の方は絶対にやめましょう。

既に述べた通り、アパート経営では『物件選び・購入・運用・売却』のすべてに、たくさんのリスクがあります。

それらのリスクを理解しないままで高額なローンを組んでしまうと、想定外の事が起こった時に対処しきれません。

例えば、

「購入した部屋に突然、修繕費が必要になった」

「アパートで火災が起こってしまった」

そんな時、手元にキャッシュが無いとローンの返済に困り、最悪の場合は破産します。

収入と返済額のバランスを考え、賢いローンを組みましょう。

③初心者は新築物件を買ってはいけない！

アパート経営の一戸目には、新築物件は避けましょう。

「え、なんで？」と聞こえてきそうですが、それにはちゃんと理由があります。

新築物件の場合、購入時に「プレミア価格」というものが上乗せされています。

例えば2000万円の物件であれば、約500万円がプレミア価格だと言われています。

そのため、新築で購入した瞬間に、約500万円分が値下がりしてしまうのです。

さらに、新築物件といえども、相場よりも高い家賃が通用するのは1人目の入居者までです。

なので2人目からは実質、中古物件と同じです。

十分な自己資金を持っていて、アパート経営に慣れた人以外は、新築物件に手を出さない方が良いでしょう。

６．マンション経営よりもアパート経営の方がリスクが少ない？

不動産投資初心者の方には、1戸目にアパートの購入をお勧めします。

なぜなら、アパート経営はマンション経営よりも、初期費用を抑えられるからです。

仮にマンションの1棟買いで失敗してしまった場合、金銭的にも、心理的にも立ち直ることは難しくなります。

一方でアパート経営は、不動産投資の中でも比較的安価に始められ、ローリスクだと言われています。

そのため、アパート経営を低リスクで始め、経営に慣れてから2戸目、3戸目と物件を購入していくことをオススメします。

また、アパート経営には、他の不動産投資と比較した時のメリットが他にもたくさんあるのです。

今回は、以下の3点を詳しく見ていきます。

アパート経営では、基本的なリスクを押さえればまず失敗しません。

上記のメリットを最大限活用し、賢いアパート経営を始めましょう。

①低コストで始められる

アパート経営は、マンション経営と比べ、比較的に低コストで始められることが特徴です。

なぜなら、アパートの方が資産としての物件価値が低い、と評価額上では見なされるため。

さらには、初心者が手を出しやすいワンルームマンション投資と比べると、投資コストが低い割に利回りが良いこともメリットです。

また、中古アパートを購入した場合には、リフォームを行うことで、高稼働・高賃料の物件にバリューアップすることもできます。

②固定資産税が安い

アパートの場合、固定資産税は最大でマンションの5分の1まで抑えられます。

これは物件の法定耐用年数が、木造のアパートと、鉄筋コンクリート(RC造)などのマンションでは異なるためです。

基本的に、アパートはマンションに比べて80%ほどの固定資産税ですみます。

また、RC造のマンションのほうが法定耐用年数が長く、1年に費用として計上できる金額が少ないのでかかる費用は高いです。

その上、ローンの返済も差し引くと現金は少なくなってしまいます。

一方で木造のアパートの場合だと、法定耐用年数が短い分、費用として計上できる金額が大きいので、節税効果もあるのです。

毎年降りかかる痛い固定資産税…

その安さは見逃せません。

③設備費用や維持費が安い

設備費用や維持修繕費は、アパートの方が圧倒的に安いです。

これは、アパートとマンションでは、必要になる設備が全く異なるからです。

例えば、同じ世帯数のアパートとマンションがあるとします。

それぞれ2階建ての8世帯と、4階建ての8世帯で面積は同じです。

まず、よく問題になる水道設備ですが、2階建ての場合特別な機材は必要ありません。

しかし4階建て以上のマンションなら、必ず、高額なポンプ等の水道機材が必要になります。

これらが仮に不具合を起こした場合、100万単位の修繕費がかかってくるのです。

また、エレベーター付きの物件ならその維持費もかかります。

さらには、外壁の塗装をするときに足場作りの費用がかかったり、地盤が沈下した時にはアパートと比べ物にならない費用が必要になります。

このように、アパートの場合、購入後の費用が圧倒的にマンションより安くすむことが多いのです。

７．おわりに

アパート経営は、元手が少なくても安定した収入を確保できる、有用な投資です。

アパート経営で失敗するケースは、ほとんどがリスクを考慮しなかったり、不動産業者の言葉を鵜呑みにしてしまうために起きます。

そのため、今回ご紹介したリスクや、騙されない方法をしっかりと意識して、失敗しないアパート経営を始めましょう。