マンション経営を始めるのにいくらかかるのか知りたいですよね。
結論からいうと、マンション経営をしたいなら初期費用として500万円は必要です。
実際に30万円ほどで始められる物件もありますが、長期的に考えると儲かりません。
マンション経営で儲けたいなら、初期費用の正しい相場感とマンション経営の費用について知っておきましょう。
今回は、マンション経営の初期費用を具体的な物件の例を見ながら解説していきます。
さらには、「初期費用を安く抑えるポイント」や「初期費用を抑えた不動産投資」をご紹介します。
この記事を読めば、マンション経営の初期費用の相場がわかり、実際に投資を始められるかがわかります。
ぜひ、不動産投資を始めるための参考にしてください。
「不動産投資をしてみたいけど、何から勉強すればいいかわからない！』
と、お悩みではありませんか？
そんな方は、まずはRENOSYが無料でプレゼントしている図解の資料がおすすめです。
「不動産投資の始め方」や「不動産の市場状況」などを図解でわかりやすく解説しており、これを読むと不動産投資の概要を理解できます。
また、今どんなマンションがおすすめなのかを不動産投資のプロからアドバイスをもらえる特典も！
無料で図解の資料をもらえるので、まずは不動産投資の基礎知識を入れましょう！
１．マンション経営を始めるなら初期費用はいくらか？
マンション経営の初期費用は、500万円〜3000万円が相場です。
マンション購入価格に比例して初期費用が高くなるため、地方よりも都市部、区分マンションよりも一棟マンションが高くなります。
マンション経営の初期費用といっても、場所や戸数などの条件によって大きく変化します。
これからマンション経営を始める人でも、どれくらいのお金が必要なのか計算できるように、初期費用の詳細を見ていきましょう。
マンション経営を始めるのにあたり、準備する費用には5つの種類があります。
- ローンの頭金
- 不動産屋の仲介手数料
- マンション購入時の税金
- 保険料
- 住人の募集費用
また、初期費用は、物件の「契約前」にはローンの頭金20%、「契約時」には手数料・税金10%、「契約後」には住人の募集費用が家賃の約3ヶ月分かかります。
それぞれいくらかかるのかを「2500万円のマンション」を例にして、解説していきます。
２．２５００万円のマンションを購入する場合
2500万円のマンション1室を購入するには、初期費用として約800万円が必要です。
世田谷区のワンルームマンションを購入した場合のケースで見ていきましょう（表参照）。
| 内容 | 費用 | 補足 |
| ローンの頭金 | 500万円 | 物件価格の20% |
| 不動産屋の仲介手数料 | 87万円 | 物件価格の3% |
| マンション購入時の税金 | 175万円 | 物件価格の7~10% |
| 住人の募集費用 | 40万円 | 家賃3ヶ月分 |
| 合計 | 802万円 | 物件価格の約30% + 家賃3ヶ月分 |
合計すると、物件購入価格の30%以上準備する必要があるということです。
なぜ初期費用がこれだけかかるのか気になりますよね。
それでは、内訳を詳しく解説していきます。
初期費用１．ローンの頭金
ローンの頭金の相場は、物件価格の20%です。
2500万円のマンションだと、500万円です。
物件を購入する自己資金が足りない場合、ローンを組む必要があります。
ローンの頭金として物件価格の約20％を準備すると、ほとんどの金融機関にて融資を受けることができます。
東京郊外のワンルームマンション1室を購入したい場合、物件価格の相場が2500〜5000万円であるため、ローンの頭金としては500〜1000万円ほどが必要です。
また、日本政策金融公庫や信用金庫を利用すると、物件価格の20％以下の頭金でも、融資をしてくれる場合があります。
ただし、ローンの頭金が少ないと、返済時の金利が増えるケースが多いです。
金利が増えると、毎月の収益が減ってしまいます。
運用時の利回りを安定させるためにも、ローンの頭金は出せるようにしておきましょう。
初期費用２．不動産屋の仲介手数料
不動産屋の仲介手数料は、物件価格の約3％です。
2500万円のマンションだと、57万円です。 仲介手数料の上限は、法律で決まっています。
| 金額 | 割合 |
| 0〜200万円の部分 | 5％ |
| 200〜400万円の部分 | 4％ |
| 400万円〜の部分 | 3％ |
〜2500万円のマンションの場合〜
＜0〜200万円の部分＞
200万円 × 5％＝10万円
＜200〜400万円の部分＞
（400万円−200万円）× 4％＝8万円
＜400万円以上の部分＞
（2500万円−400万円）× 3％＝63万円
合計：81万円
仲介手数料の上限は、これに6万円を足した87万円です。
ただし、あくまで上限であるため、不動産屋によって仲介手数料はもう少し安くしてもらえるところもあります。
初期費用３．マンション購入時の税金
マンション購入にかかる税金は、物件価格の7〜10％です。
2500万円のマンションだと、約180万円。 マンション購入時には、以下の3つがかかります。
- 不動産登録免許税（2%）
- 固定資産・都市計画税（約3%）
- 不動産取得税（2%）
税金１．不動産登録免許税
不動産登録免許税は、物件価格の2.5％です。
2500万円のマンションだと、60万円。
不動産登録免許税とは、不動産の登記時にかかる税金です。
正確な計算式は「建物評価額×2％＋土地評価額×2％」。
基本的には、司法書士に計算を依頼することになるので、司法書士への報酬も約10万円ほどかかることを知っておきましょう。
物件価格と建物評価額・土地評価額の違いとは？
建物・土地評価額とは、地方自治体が物件を評価した金額です。
具体的には、建物評価額と土地評価額に分けられます。
建物評価額は、築年数と建物の資材によって変化します。
築浅で、RC造（コンクリート造）の方が、耐久性が高いため、建物評価額は高いです。
土地評価額は、地方なのか都心なのか、駅へのアクセスなど、物件の立地によって変化します。
都心で、駅に近いほど、利便性が高まるため、土地評価額は高いです。
マンションを購入する前には、不動産業者に問い合わせ、物件の固定資産評価額を確認するようにしましょう。
税金２．固定資産・都市計画税
固定資産・都市計画税は、 物件価格の約2％です。
2500万円の築20年・RC造の場合は約50万円。
固定資産・都市計画税とは、固定資産を持っている人が支払わなければいけない税金です。
固定資産税の正確な計算式は「（建物評価額＋土地評価額）×1.4％」
都市計画税の正確な計算式は「（建物評価額＋土地評価額）×0.3％」
税額は、築年数と建物の資材によって変わります。
具体的には、築浅であるほど高くなり、木造よりもRC造（コンクリート造）の方が高くなります。
また、物件の引き渡し日を基準に、1月1日から日割り計算をします。
つまり、年のはじめに購入すると支払金額が高くなり、逆に年の終わりに購入すると支払が少なくなります。
税金３．不動産取得税
不動産取得税は、物件価格の約2％です。
2500万円のマンションの場合、50万円。
不動産取得税とは、不動産を取得したときにかかる税金です。
正確な計算式は「土地評価額×0.5×3％+建物評価額×3％」
不動産取得税は、不動産を取得してから半年から1年後に支払います。
支払いを忘れないように、自己資金を残しておくようにしましょう。
税金４．印紙税
印紙税は、5,000円〜6万円です。
| 物件価格 | 印紙代 |
| 500万〜1,000万円 | 5,000円 |
| 1,000万〜5,000万円 | 10,000円 |
| 5,000万〜1億円 | 30,000円 |
| 1億円〜5億円 | 60,000円 |
印紙代の金額は、物件価格に比べると小さいです。
あまり気にする必要はありませんが、必ず支払いますので、頭の片隅に入れておいてください。
初期費用４．保険料
保険料の相場は、10年分で約50万円です。
保険料は、長く契約するほど安くなります。
そのため、10年分の保険料を、初期費用として一括払いをすることが多いです。
また、入る保険の数と種類によって、初期費用の値段は変わってきます。
初期費用５．入居者の募集費用
入居者の募集費用は、貸し出す家賃の3ヶ月分が目安です。
2500万円のマンションを月13万円で貸し出す場合は、約40万円です。
具体的には、ウェブでの宣伝費用と、営業してくれる不動産屋への仲介手数料が必要になります。
また、入居者が見つかるまでの管理費も考えておきましょう。
管理費は、貸し出す家賃の3〜5％が相場です。
2500万円のマンションを月13万円で貸し出す場合は、月に約5000円。
余裕をもって、最低でも3ヶ月分の管理を用意しておきましょう。
３．マンション経営で初期費用を抑えるには？
マンション経営の初期費用は、最大で約20％抑えることができます。
ただし、全てのケースに当てはまるわけではありません。
ポイントは「節約できる経費を知ること」です。
節約できる経費は、以下の3つに分けることができます。
- 削減できる費用
- 支払いを先延ばしにできる費用
- 税的優遇と補助金
どの初期費用をどれくらい節約できるのかを、詳しく説明していきます。
３-１．削減できる初期費用
不動産業者の仲介手数料は、0円にすることが可能です。
不動産業者によっては、仲介手数料を安くしてもらえるところもあります。
とくに、長年売れていない物件だと、手数料が0円のケースも。
ただし、仲介手数料の交渉をすると、仲介会社がおすすめの物件の紹介をしてくれないなど、正しい仕事をしてくれない可能性があります。
仲介手数料の交渉をする際には、以下の2点を行いましょう。
- 自分で仲介手数料の上限を計算してみること
- 3つの業者で手数料を比べること
仲介手数料の交渉において大切なことは、適正な仲介手数料の相場を知ること。
仲介手数料の上限は決まっているため、まずは自分で手数料の上限を計算してみてください。
それに加えて、3社以上の手数料を聞いてみましょう。
これらの材料をもとに、不動産業者と仲介手数料の交渉をすすめることで、不動産業者と上手に付き合いながら物件選びができます。
３-２．支払いを先延ばしにできる初期費用
初期費用のうち、不動産取得税では1/6、保険料では1/50の支払いを先延ばしに可能です。
支払いを遅らせることで、資金を準備する時間に余裕を持てます。
ただし、支払いを遅らせることで、支払う総額が増えてしまう場合もあるので、注意が必要です。
不動産取得税と保険料について、詳しく見ていきましょう。
①不動産取得税
不動産取得税は、1/6ほどに初期費用を先延ばしにできます。
先延ばしにする方法は、税金の分割払いです。
請求から半年以内に全額を支払うのであれば、分割回数が増えても大丈夫です。
ただし期日までに支払えないと、金利が高くなります。
その割合は、なんと年利14%。
不動産取得税は分割払いで支払いを先延ばしにすることができますが、半年以内に支払いができるように準備しておきましょう。
②保険料
保険料は、約1万円にまで節約することができます。
10年分を一括で払うのではなく、1年ずつの更新制にすると、初期費用を抑えられます。
また、保険には火災保険の他にも、建物電気的・機械的自己特約など、たくさんの種類の保険があります。
最低限の保険である「火災保険」と「地震保険」、「施設賠償責任保険」のみに加入することで、保険料を節約可能です。
３-３．税的優遇と補助金
税的優遇と補助金の制度を使うことで、自己資金以外のお金をマンション経営に使うことが可能です。
これらの制度を使うと、計画的にマンション経営を行えるようになります。
具体的には、支払いを先延ばしにした費用を、これらの制度で得た資金で補うことができます。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
①消費税還付
税的優遇措置を利用することで、最大で数百万円の税金を節約することができます。
具体的には、不動産投資用に会社をつくることが必要です。
初年度は、不動産取得税や不動産登録免許税がかかるため、大きな金額を節税することができます。
節税をすることは、実質的な初期費用の削減につながります。
②リフォーム費用
リフォーム費用は、購入した物件を担保にして、リフォームローンを組むことができます。
自己資金がない場合は、リフォームローンを組み、一時的な資金を確保してください。
また、リフォームを必要としない物件を購入することで、リフォーム代をかけなくて済む物件もあります。
リフォームを必要としない物件のポイントは、空室率の低さ。
リフォームは、空室を作らないためにします。
そのため、そもそも空室率が低い物件を購入することで、リフォームをせずに済み、費用を削減することができます。
４．自己資金はないが不動産投資をするには？
ここまで、マンション経営の初期費用について話をしてきましたが、「自分には自己資金が足りないな…」と感じる人も多いはず。
そこで、ここからは自己資金が足りない人でも不動産投資をする方法を見ていきましょう。
結論から言うと、自己資金が少ない人が不動産投資を行うには、以下の2つの方法が有効です。
方法２．アパート経営をする
順番に見ていきましょう。
方法１．フルローンを活用する
フルローンを利用すると、自己資金が0円でもマンション経営を始めることができます。
フルローンとは、ローンの頭金が0円でも借りられるローンのことです。
ローンの頭金が0円で良いため、通常のローンよりも、金利は高くなります。
また、現在の不動産投資市場を考えると、金融機関がフルローンを組んでくれる可能性は低いです。
フルローンが組まれにくい背景には、「かぼちゃの馬車事件」があります。
この事件は、2018年にスルガ銀行がオーナーの支払い能力を考慮しないままシェアハウス事業のローンを組んでいました。
その結果、スルガ銀行が融資していたシェアハウス事業が破綻し、約60億円の負債がでて、事業主は破綻。
この事件以降、銀行はフルローンを組むことを渋るようになっています。
その中でも、自己資金が少なくてもローンをしてくれやすい金融機関として「オリックス銀行」があります。
オリックス銀行では、年収が700万円以上あれば、ローンの頭金を物件価格の20％を持っていなくても、融資をしてくれる可能性が高いです。
また、他の金融機関であっても、利益をだせる物件と計画を用意できれば、ローンの頭金が足りなくても、交渉次第で融資をしてもらえることがあります。
まずはオリックス銀行にて、自分の持ち資金でローンを組めるかのシミュレーションし、そのあとにローンの範囲内で物件を探すようにしましょう。
方法２．アパート経営をする
アパート経営の初期費用は、300万円〜が相場です。
アパート経営は、一棟でも1000万円〜2000万円の物件があります。
また、アパート一棟の利回りは約20％であり、利回りが5〜10％の区分マンションよりも儲けることができます。
初期費用が安く、利回りの良いアパート経営ですが、注意点もあります。
それは、アパートはマンションよりも空室率が高くなることです。
ただし、ポイントを押さえることができれば、マンション経営と同じくらいの儲けをアパート経営でも出すことができるようになります。
具体的には、ライフスタイルの変化をアパートに取り入れることなどの、入居者のニーズをとらえることが必要です。
詳しくは「[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」にて解説されています。
この本は、物件の探し方、融資を受ける方法など、不動産投資を始める前に読むと、ためになるポイントがつまっているおすすめの一冊です。
ぜひ、読んでみてください。
「不動産投資をしてみたいけど、何から勉強すればいいかわからない！』
と、お悩みではありませんか？
そんな方は、まずはRENOSYが無料でプレゼントしている図解の資料がおすすめです。
「不動産投資の始め方」や「不動産の市場状況」などを図解でわかりやすく解説しており、これを読むと不動産投資の概要を理解できます。
また、今どんなマンションがおすすめなのかを不動産投資のプロからアドバイスをもらえる特典も！
無料で図解の資料をもらえるので、まずは不動産投資の基礎知識を入れましょう！
まとめ
マンション経営にかかる初期費用は、マンション購入価格の30% + 家賃の3ヶ月分が目安です。
マンション経営で儲けたいなら、初期費用として500万円は必要です。
初期費用を少しでも安く抑えたい人は、「マンション経営 節税の記事」にて具体的な方法をご覧ください。
また、初期費用が足りないときでも、金融機関によってはローンを貸し出してくれる可能性があります。
まずは融資をしてくれやすいオリックス銀行にて、自分の持ち資金でローンを組めるかのシミュレーションをしてみてください。
自己資金と相談した上で、自分に合った不動産投資を見つけてください。
