【要確認！】不動産売買の必要書類を売買の流れに沿って解説

「家を売却するとき、どんな書類が必要？」

「不動産売買に最低限必要な書類って何？」

などと不動産売買の必要書類についてお調べですね。

不動産売買では、登記簿謄本や固定資産税評価証明書など複数の書類が必要です。

本記事では、不動産売買の必要書類について、不動産売買の流れに沿って解説しています。

各段階の必要書類を知らないと、書類の用意ができずスムーズに取引できません。

不動産売買の必要書類を確認し、滞りなく不動産売却できるようになりましょう。

１．事前に準備すべし！不動産売買で最低限必要な１０の書類

不動産売買では、様々な書類が必要です。

事前に用意しておかないと、取得までに時間がかかる書類もあります。

不動産売買に絶対に必要な書類は、事前に準備しましょう。

不動産売買に最低限必要な書類は、次の10個です。（不動産によって不要のものもあります。）

このような書類をあらかじめ準備しておくと、不動産売買を素早く進めていけます。

それぞれの書類がどのような書類かは、後述の「３．不動産屋との契約時に必要な８つの書類」以降で詳しく確認しましょう。

２．知っておこう！不動産売買の流れと必要書類について

不動産売買は事前に用意したい10個の書類の他にも、様々な書類の提出を求められます。

しかし、いつどのような書類が必要か理解するには、不動産売買の流れを知っておかなければなりません。

不動産売買の必要書類について詳しく説明する前に、不動産売買の流れを確認しましょう。

２－１．不動産売買の流れ

不動産売買は、次のような順番で販売活動や契約が行われます。

それぞれのステップを順番に見ていきましょう。

STEP１．不動産屋と仲介契約を結ぶ

まず、不動産を売却するために、不動産売買を仲介してくれる不動産屋と契約します。

不動産屋は、不動産売買実績が豊富な会社を選びましょう。

なぜなら、経験が少ない不動産屋だと、いつまでたっても不動産を売却できない可能性があるからです。

不動産屋は適当に選ばず、不動産を売却してくれる会社を見極めて契約しましょう。

不動産屋との契約時に必要な書類は、「３．不動産屋との契約時に必要な８つの書類」を参考にしてください。

STEP２．買い手を探す

不動産屋と契約すると、不動産屋が買い手を探してくれます。

自分で買い手を探すことも可能です。

買い手を見つけるためには、不動産をアピールできる書類を用意しなければなりません。

たとえば、不動産のパンフレットや図面などです。

買い手にアピールできる資料があれば、不動産屋に渡しておきましょう。

STEP３．買い手と売買契約を結ぶ

買い手が見つかったら、買い手と売買契約を結びます。

売買契約後は、理由がなければ契約を白紙に戻せません。

不動産の所有者を確認するため、売買契約時には本人確認書類が必要です。

運転免許証や健康保険証など身分証明できるものを用意しましょう。

買い手との売買契約時に必要な書類は、「４．売買契約の締結時に必要な６つの書類」を参考にしてください。

STEP４．買い手に不動産を引き渡す

売買契約締結後、買い手に不動産を引き渡します。

売却代金を受け取るために、銀行口座が必要です。

銀行口座を持っていない場合は、事前に作っておきましょう。

不動産引き渡し時に必要な書類は、「５．不動産引き渡し時に必要な６つの書類」を参考にしてください。

不動産売買はこのように進んでいきます。

段階ごとに必要な書類を揃えて提出しましょう。

２－２．書類提出は不動産屋の指示に従おう

不動産売買に必要な書類は、不動産屋によっていつ何が必要かが異なります。

たとえば、登記簿謄本が不動産屋との契約時に必要な場合もあれば、買い手との売買契約時まで必要ないこともあるのです。

そのため、これから紹介する全ての書類をあらかじめ揃えておく必要はありません。

「１．事前に準備すべし！不動産売買で最低限必要な１０の書類」で紹介した書類だけを用意しておいて、残りの書類は不動産屋の指示に従って提出しましょう。

３．不動産屋との契約時に必要な８つの書類

不動産屋と契約する際に、このような書類の提出を求められます。

再発行不可のものは、無理に入手しなくても問題ありません。

用意できるものは、不動産屋の指示に従いなるべく早く準備しましょう。

なぜなら、早く準備した方が、すぐに販売活動に移れるからです。

8つの書類について、さらに詳しく確認しましょう。

媒介契約書類１．登記簿謄本または登記事項証明書

登記簿謄本と登記事項証明書の記載内容は同じです。

厳密に言うと、登記簿謄本は原本をコピーしたもので、登記事項証明書はデータを印刷したものを言います。

登記簿謄本は、オンラインで交付請求して郵送で受け取ると手数料が500円です。

オンラインで交付申請して、最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで受け取れば、さらに安く480円の手数料で済みます。

オンライン申請の場合、手数料をインターネットバンキングで支払えば印紙も必要ありません。

媒介契約書類２．登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証と登記識別情報は、どちらも物件の所有者が登記名義人であることを証明する書類です。

登記済権利証（単に権利証とも言う）は、登記識別情報ができる以前に発行されていた書類を指します。

登記識別情報は12桁の暗号が記載された書類で、平成17年の法改正で登記事務のオンライン化のために導入されたものです。

どちらも不動産所有者が必ず所持しているはずの書類で、再発行できません。

再発行できなくても、本人確認できれば登記手続きができるため不動産を売却できます。

媒介契約書類３．固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書は、毎年固定資産税を納付するために送付されてくる通知書のことです。

一方、固定資産税評価証明書は、固定資産課税台帳に記載されている不動産の証明書のことを指します。

不動産売買では不動産の税額や評価額を知るために、どちらか一つが必要です。

評価額とは、不動産の市場価格のことを言います。

固定資産税納税通知書を失くした場合に、固定資産税評価証明書を入手しましょう。

固定資産税評価証明書は、役所で発行できます。

自治体によって住民基本台帳カードやマイナンバーカードがあれば、固定資産税評価証明書をコンビニで入手可能です。

媒介契約書類４．購入時の売買契約書

不動産を購入した時の売買契約書があれば、購入時の代金や不動産の状態などを知ることができます。

ただし、売買契約書がなくても、問題なく不動産を売却できます。

もし手元に売買契約書があれば、用意しましょう。

媒介契約書類５．住宅ローンの償還予定表または住宅ローン残高証明書

住宅ローンの償還予定表は、毎月の返済額とその内訳など返済初回から最終回まで記載された返済予定一覧です。

償還予定表を見ることで、住宅ローン残高証明書と同様の住宅ローン残債も分かります。

住宅ローンの返済が残っている場合に、残債額を買い手に知らせるために必要です。

そのため、住宅ローンを完済しているなら、用意する必要がありません。

媒介契約書類６．不動産の図面

不動産の図面は、不動産購入時に建築会社などから入手できます

しかし、建築会社によっては再発行できないところもあるのです。

間取りくらいなら、フリーソフトを使って自分で作成することができます。

どうしても正しい間取り図が欲しいなら、建築会社に問い合わせてみましょう。

媒介契約書類７．地積測量図および境界確認書

土地測量図と境界確認書は、一戸建てや土地を売却するなら必要となります。

なぜなら、土地の境界線がはっきり分からないと、隣人とトラブルになる可能性があるからです。

土地測量図は、法務局で発行してもらえます。

しかし、境界確認書は法務局が管理する書類ではなく、隣人と交わす契約書のため自身で保管していなければなりません。

境界確認書がなければ、隣人にどこを境界にするか相談します。

もし境界確認書を紛失しているようなら、隣人に境界が確定済みか確認してください。

隣人と境界について決まったら、測量士などに依頼して新しく土地測量図を作成しましょう。

筆界特定制度について

隣人との土地境界について特定させるものとして、筆界特定制度が平成18年から開始しています。

筆界特定制度とは、土地の境界について隣人と争いがある場合に、法務局が境界を特定する制度です。

筆界特定制度を利用すると、法務局が隣人との間に入って調査をした上で境界を特定します。

境界確認書は、隣人との協議によって作成される証明書です。

一方、筆界特定制度は、隣人の合意なしに法にのっとった方法で境界を特定します。

境界があいまいだと、不動産売買をスムーズに取引できません。

もし境界確認で隣人とトラブルになった場合は、筆界特定制度を利用して境界をはっきりさせましょう。

媒介契約書類８．パンフレット

マンションを売却する場合、マンション購入時にもらっているパンフレットがあれば、買い手にマンションの魅力を伝えやすいです。

パンフレットがなくても、売却に差し支えありません。

もしパンフレットを持っていれば、用意しておくと良いでしょう。

４．売買契約の締結時に必要な６つの書類

買い手との売買契約時には、本人確認書類など不動産の持ち主と売り手が同一人物かの確認があります。

さらに、印鑑登録証明書が必要です。

印鑑登録していなければ、早めに登録してください。

続いて、売買契約時に必要な6つの書類について、詳しい内容を確認しましょう。

売買契約書類１．本人確認書類

本人確認書類となる書類は、次の通りです。

できる限り、身分証明になりやすい顔写真が付いているものを提出しましょう。

売買契約書類２．印鑑登録証明書

印鑑登録証明書は、実印と共に所有権移転登記のために必要です。

不動産売買で必要な印鑑登録証明書は、発行から3ヶ月以内のものでなければなりません。

マイナンバーカードまたは住民基本台帳カードがあれば、コンビニで発行できます。

法人の場合は、法務局が登録した印鑑証明書が必要です。

実印を登録していない場合は、印鑑登録証明書が必要となるまでに登録しましょう。

売買契約書類３．登記済権利証または登記識別情報

不動産屋との契約時に提出を求められなければ、買い手への提示のため売買契約時に必要となる可能性があります。

提出を求められたら、用意しましょう。

売買契約書類４．固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書

不動産屋との契約時に提出がなければ、売買契約時に提出を求められる可能性があります。

不動産屋の指示に従い、用意しましょう。

売買契約書類５．マンションの管理規約等

マンションを売却する場合、マンションの管理規約や維持費関連の書類が必要です。

なぜなら、買い手が購入した後の生活や費用を想定しやすいからです。

もし手元になければ、管理会社に問い合わせてみましょう。

売買契約書類６．建築確認済証および検査済証

建築確認済証と検査済証は、戸建てを売却する際に必要となります。

建築確認済証とは、建築基準法に適合した建築計画であると確認された場合に交付される文書です。

検査済証は、建築基準法で定められた検査が全て完了していると認められたときに交付される文書を言います。

これら2つはどちらも、建物が建築基準法に違反していないことを証明するために提出しなければなりません。

５．不動産引き渡し時に必要な６つの書類

不動産引き渡し時には、本人確認と売却代金を受け取る銀行口座が必要です。

不動産取引で動くお金は高額となります。

売却代金の受け取り専用の口座を作るなら、早めに作りましょう。

不動産引き渡し時の6つの書類についても、順番に見ていきます。

引き渡し時書類１．本人確認書類

本人確認書類となる書類は、次の通りです。

本人確認しやすい顔写真の付いているものの方が望ましいです。

引き渡し時書類２．印鑑登録証明書

売買契約時に提出しなかった場合、提出を求められます。

印鑑登録をしていない場合は、あらかじめ登録しておきましょう。

引き渡し時書類３．住民票

住民票は、売り手の現住所の確認と登記簿に記載されている住所が異なる場合に必要です。

マイナンバーカードまたは住民基本台帳カードを持っていれば、住民票をコンビニで発行できる自治体もあります。

発行から3ヶ月以内のものを用意しましょう。

引き渡し時書類４．銀行口座が分かるもの

引き渡し時に、売却代金を振り込んでもらう口座を伝えなければなりません。

買い手に口座番号を伝えるために、通帳やキャッシュカードを用意しましょう。

ネットバンキングなど通帳がない場合、口座が分かる画面をすぐに確認できるようにしておくとスムーズに取引できます。

引き渡し時書類５．登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証は、不動産屋との契約時や買い手との売買契約時に提出がなければ、引き渡し時に提出する可能性があります。

不動産屋の指示に従って用意しましょう。

引き渡し時書類６．固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書は、引き渡し時まで提出がなければ、引き渡し時に必要になる可能性があります。

提出を求められたら、用意しましょう。

６．さらに揃えておくと円滑に取引できる４つの書類

このような資料があると、買い手に不動産を買ってもらいやすいです。

なくても不動産売買を行えるため、あえて再発行や作成をしてもらう必要はありません。

それぞれどのような資料なのか、順番に確認しましょう。

補足書類１．購入時の重要事項説明書

重要事項説明書とは、不動産の買い手にとって重要な権利や負担などについて記載された書類です。

重要事項説明書は、買い手にのみ渡される書類となります。

そのため売り手が用意するものは、売却する不動産を購入したときの重要事項説明書です。

重要事項説明書は再発行が難しく、手元になくても不動産売買できます。

しかし、不動産屋に言われて絶対に必要な場合は、購入時の仲介業者に問い合わせましょう。

不動産を購入して、書類の保管義務がある10年以内なら再発行できる可能性があります。

補足書類２．建築設計図書や工事記録書

建築設計図書や工事記録書は、買い手がリフォームする際に役立ちます。

なくても不動産売買に問題ありません。

どうしても欲しい場合は、建築会社に問い合わせましょう。

補足書類３．耐震診断報告書

耐震診断報告書を提出すると、買い手に安心感を与えられます。

なくても不動産売買は可能です。

もし耐震診断する場合は、診断費用で5万円～50万円かかります。

補足書類４．アスベスト使用調査報告書

耐震診断報告書と同様、買い手に安心を与えるための書類です。

必ずしも不動産売買に必要なものではありません。

アスベスト使用調査をする場合は、3万円～8万円ほどの費用で行えます。

まとめ

不動産売買で最低限必要な書類は、以下の10個です。

いつ何が必要かは、仲介を依頼した不動産屋が教えてくれます。

不動産を素早く売却したいなら、上記の書類を事前に用意して円滑に不動産を売却しましょう。