不動産売却にかかる費用と税金を世界一分かりやすく解説

「不動産売却をしたいけど、どれくらい費用が必要？」

「売却費用の相場って？」「税金っていくらかかるの？」

などと不動産の売却費用についてお調べですね。

不動産売却では、売却価格の約5%ほどの費用がかかります。

さらに、売却益が生じたら税金も納めなければなりません。

本記事では、不動産の売却費用と税金について徹底解説！

「不動産の売却で思った以上に費用がかかってしまった」と後悔しないためにも、どれくらいの費用が必要かイメージを描きましょう。

１．要確認！不動産売却に必要な費用リスト

「家の売却費用がどれくらいするか、簡単に知りたい！」と思っている人も多いはずです。

不動産の売却でかかる費用は、売却価格の5%程度となります。

たとえば、2,000万円の物件を売却すると、2,000万円の5%である100万円程度が売却費用として支払わなければなりません。

売却費用の大まかな内訳は、次の通りです。

さらに、次の3つの税金がかかります。

売却時や売却後に「思った以上に売却費用がかかった！」と後悔しないために、売却前に大まかな費用を見積もっておきましょう。

２．不動産売却に必要な４つの費用

「もっと売却費用を具体的に知りたい！」と思う人もいるでしょう。

不動産売却に必要な費用を、詳しく確認しましょう。

主に必要な売却費用は次の4つです。

それぞれの費用の目安を順番に見ていきましょう。

費用１．仲介手数料

仲介手数料とは、売却を依頼した不動産会社に支払う料金のことです。

仲介手数料には、不動産会社の活動費や報酬が含まれています。

もし、不動産を業者に直接売却する買取をした場合は、仲介手数料が不要です。

仲介手数料は、次の計算式で簡単に求められます。

実際にどのような金額になるか、具体的な数字を入れてイメージしてみましょう。

仲介手数料の計算例

たとえば、2,000万円で不動産売却をした場合、仲介手数料の計算は次のようになります。

このように売却額2,000万円なら、仲介手数料は72万6,000円となります。

「仲介手数料って、けっこうかかるなぁ」と思った人も多いはずです。

実際の仲介手数料は、計算した料金より安くなる可能性があります。

続いて、仲介手数料の値引きについて簡単に確認しましょう。

仲介手数料は値引きしてもらえる？

仲介手数料は、法律で上限が決まっていますが　下限は決まっていません。

先述した仲介手数料の計算式は、上限の計算式です。

上限しか決まっていないということは、同じ不動産を売却しても、不動産会社によって仲介手数料が異なります。

そのため仲介手数料が上限額なら、交渉すれば値引いてくれる可能性があるのです。

たとえば、「仲介手数料を少し値引いてもらえたら、すぐに契約します」といった交渉をすると、顧客を得たい不動産会社は仲介手数料を値引きしてくれることがあります。

もともと仲介手数料を割引している不動産会社もあるため、売却費用を抑えたいなら仲介手数料に着目して不動産会社を探してみましょう。

費用２．司法書士への報酬

不動産登記の手続きを司法書士に依頼すると、1万円～5万円程度の報酬が必要です。

司法書士がしてくれることは、主に次の2つとなります。

抵当権とは、住宅ローンを借りた際に金融機関が不動産を担保にする権利のことです。

住宅ローンを完済しているなら、抵当権抹消登記は必要ありません。

一方、所有権移転登記は買い手が費用負担することが多いです。

しかし、買い手と報酬を折半する場合もあります。

費用の負担については、買い手が決まったときに不動産会社や買い手に確認しましょう。

費用３．繰上返済手数料

住宅ローンを完済していない場合、不動産を売却する際にローンを完済しなければなりません。

返済期間を繰り上げて住宅ローンを返済するためには、繰上返済手数料が必要になることがあります。

金融機関によって様々ですが、繰上返済手数料の相場は0円～3万円程度です。

ネット銀行やネット経由での手続きなら、手数料が無料の金融機関があります。

実際の繰上返済手数料は、住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせましょう。

費用４．引っ越し費用

引っ越し費用は、距離や荷物の量によって異なります。

たとえば、50km未満の範囲で3人家族が引っ越しするなら、料金は8万円程度となります。

繁忙期（3月～4月）は、11万円程度と高くなるのです。

引っ越し直前だと料金が高くなったり、依頼できる業者が見つからなかったりします。

複数社の引っ越し業者に見積もりをもらった上で、早めに業者に依頼しましょう。

３．不動産を売却しやすくするための５つの費用

不動産売却の主な費用が分かったところで、不動産売却の「その他の費用」について確認しましょう。

「その他の費用」は、不動産を売りやすくするために不動産の状態に応じて必要となる費用です。

不動産を売却しやすくするためには、次の5つの費用が必要になることがあります。

それぞれの費用の相場を見ていきましょう。

費用１．インスペクション費用

インスペクション（住宅診断）とは、住宅の状態や品質を調査を指します。

インスペクションの相場は、5万円～7万円程度です。

2018年4月から買い手へのインスペクション結果の説明が、不動産会社に義務化されています。

そのため、不動産会社が売り手にインスペクションを勧めてくることがあるのです。

買い手の住宅への不安を解消して売れやすくなるため、住宅を売却するならインスペクションを行いましょう。

費用２．測量費用

土地を売る場合、測量費用が必要です。

測量費用の相場は、30万円～80万円となります。

測量には、現況測量と確定測量があります。

現況測量とは、塀などを境におおよその測量をすることです。

現況測量の相場は100㎡ほどの土地で、7万円～15万円程度となります。

一方、確定測量とは、隣地所有者立会いのもと、双方で認めた境界で測量することです。

確定測量の相場は100㎡ほどの土地で、30万円程度となります。

現況測量にすべきか、確定測量にすべきかは不動産会社に相談して決めましょう。

費用３．解体費用

住宅を解体して土地を売る場合、解体費用が必要となります。

解体費用の相場は、1坪4万円～8万円程度です。

たとえば、20坪なら80万円～160万円ほどの解体費用がかかります。

家の構造、立地、広さ、解体業者によって費用に幅が出るのです。

たとえば、木造と鉄筋コンクリート造の住宅なら、木造の方が1割～2割ほど安くなります。

さらに、アスベスト撤去など解体工事に追加して作業が必要となる場合もあるのです。

作業が追加となると、解体費用は高くなります。

解体費用は高額になるため、いくつかの解体業者に見積もりを出してもらってから依頼しましょう。

費用４．ハウスクリーニング費用

室内が汚れている場合、ハウスクリーニングをした方が買い手が付きやすくなります。

間取りによりますが、家全体を掃除する場合は2万円～10万円程度です。

トイレやキッチンといった部分的な掃除なら、8,000円～2万円程度となります。

特に買い手に見られやすい水回りのハウスクリーニング料金は、以下を参考にしてください。

ハウスクリーニング業者には、ダスキンやおそうじ本舗といった会社があります。

サービス内容や料金を比較して、必要な掃除を依頼しましょう。

費用５．リフォーム費用

リフォームをしてから売却する場合、フルリフォームなら500万円以上かかります。

しかし、リフォーム費用を上乗せして売却できることは少ないため、フルリフォームはおすすめしません。

壊れていたり、汚れが取れないといった場合に、部分的にリフォームしましょう。

部分的なリフォームの相場は、次の通りです。

リフォームすると高額な費用がかかるため、なるべくハウスクリーニングで済ましましょう。

４．不動産売却に必要な３つの税金

不動産の売却には、費用だけでなく税金もかかります。

税金を納付し忘れると、さらに余分な税金を延滞税として支払わなければなりません。

そのため、税金はしっかり確認しましょう。

不動産を売却する際に発生する税金は、次の3つです。

どのような税金か順番に確認しましょう。

税金１．印紙税

印紙税（印紙代）とは、不動産売買に関する手続きのために行政に納付する税金のことです。

次の税額を、売買契約書に印紙を貼り付けて納付します。

たとえば、2,000万円で不動産売却したら、1万円の印紙を売買契約書に貼り付けるのです。

印紙を貼り忘れると、印紙税の3倍を過怠税として徴収されます。

余分な金額を払わないよう、しっかり印紙を確認しましょう。

税金２．登録免許税

登録免許税とは、登記手続きの際に納付する税金のことです。

評価額に税率を掛け合わせた金額を納付します。

登録免許税は、買い手負担が一般的です。

しかし、売り手と折半する可能性もあるため、どれくらい税金がかかるか知っておきましょう。

登録免許税の税率は次の通りです。

もし登録免許税をどちらが負担するか説明がないなら、不動産会社に確認しておきましょう。

税金３．所得税・住民税

不動産売却をして売却益が出た場合、確定申告をして税金を納付しましょう。

売却益（譲渡所得）は、次の式で計算されます。

納付する税金は所得税と住民税で、合わせて譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税の税率は、次のように不動産の所有期間により異なることがポイントです。

具体的にどれくらいの税金がかかるか、実際に数字を入れて考えてみましょう。

所得税と住民税の計算例

たとえば、2,000万円で購入した不動産を売却費用500万円をかけて、3,500万円で売却したとします。

すると、次のような計算となります。（控除抜き）

このように1,000万円の売却益が出たら、200万円以上の税金がかかります。

税金を納付しなかったら、さらに高い税金を払うこととなるため、売却益が出たらきちんと税金を納付しましょう。

５．知っておこう！不動産売却で使える税金控除

ここまで見てきたように、不動産を売却すると費用や税金がかかります。

「なるべくなら費用を抑えたい」と思う人も多いでしょう。

費用については料金の安い会社を選ぶと、ある程度抑えられます。

また税金も控除を利用すると、余分なお金を支払わずに済むのです。

しかし、税金の控除は申請しなければ適用されません。

不動産売却で利用できる控除を知り、上手に節税しましょう。

５－１．売却益が出た場合

売却益（譲渡所得）が出た場合、納める税金が多額となります。

そのため、控除や特例を利用して節税しましょう。

まずは、不動産売却で利益が出た場合に利用できる3つの控除を確認します。

どのような控除で、併用できるか順に説明します。

控除１．3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、住宅を売却したときに、売却益から最高3,000万円を控除できる特例となります。

3,000万円特別控除の主な適用条件は、次の通りです。

売却益が生じた場合は、まずこの控除を利用できるか調べましょう。

控除２．10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、10年を超えて住んでいた家を売った場合に、軽減税率を利用できます。

通常は約20%かかる譲渡所得税が、次のように約14%で済むのです。

売却益が6,000万円を超えている場合、6,000万円を超えた部分の売却益については通常の税率となります。

10年超所有軽減税率の主な適用条件は、次の通りです。

10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。

そのため長期間住んでいる家を売って売却益が出たときは、軽減税率を適用できるか確認しましょう。

控除３．特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、家を売却して、新たに家を買った場合に、売却益に対する課税を将来に繰り越すことができる特例です。

たとえば、2,000万円の売却益が出た際にこの特例を受けると、買い替えた家を売却するときまで課税を繰り越せます。

特定居住用財産の買換え特例の主な適用条件は、次の通りです。

もし資金面ですぐに税金を支払えないなら、この特例を利用すると良いでしょう。

ただし、特定居住用財産の買換え特例は、3,000万円特別控除と併用できません。

５－２．売却損が出た場合

売却益が出た場合だけでなく、売却損が出た場合の控除もあります。

売却損が出たときに利用できる控除は、次の2つです。

売却損が出たときの控除についても確認しましょう。

繰越控除１．マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、売却損が出た場合に住み替えると、売却損を所得税等から控除できます。

不動産売却した年に控除しきれなかった分は、翌年以降3年以内に繰り越して控除できるのです。

この特例の主な適用条件は、以下となります。

売却損が生じた上で住み替える場合は、この特例を利用しましょう。

繰越控除２．特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン残高を下回る価格で家を売却して売却損が生じたときに利用できる特例です。

所得税等からの控除と、不動産売却した年に控除しきれなかった分は、翌年以降3年以内に繰り越して控除できます。

この特例は、家を買い替えない場合でも利用可能です。

主な適用条件は、以下となります。

住宅ローン残高より安く家を売ることになった場合は、この特例を利用しましょう。

６．不動産の売却は不動産会社に相談しよう

不動産売却に関する費用や税金を見てきて、売却に関する費用のイメージが掴めたはずです。

ここまで見てきた売却費用の中でも、仲介手数料は大きな割合を占めます。

具体的な仲介手数料の金額については、売却を依頼する不動産会社に計算してもらいましょう。

「でも、不動産会社の見つけ方が分からない」と言う人もいるはずです。

一括査定サイトを活用すると、自分にぴったりな不動産会社を見つけられます。

一括査定は、次の2つの人気サイトがおすすめです。

どのようなサイトか順番に詳しく紹介します。

サイト１．イエウール

イエウールは、全国1,600社の不動産会社と提携している不動産一括査定サイトです。

地方でも、大手から地域密着まで様々な不動産会社の中から、最大6社に査定依頼できます。

多くの不動産会社と提携していますが、イエウールはクレームの多い不動産会社の提携を解除しているのです。

そのため、対応の悪い不動産会社と出会う心配もありません。

「営業の電話がたくさん来たら嫌だな」といった人でも、安心して利用できます。

イエウールは口コミも良い人気サイトのため、不動産を売りたいなら絶対に利用しましょう。

サイト２．HOME4U

HOME4Uは、全国の信頼できる不動産会社1,300社と提携している不動産一括査定サイトです。

累計40万件以上の売却査定を行っていて、非常に実績があります。

査定結果は最大6社から受け取れ、どこの地域でも良質な不動産会社を見つけられるのです。

電話相談や入力代行といったサービスもあり、利用者をしっかりサポートしてくれる体制が整っています。

そのため「一括査定で分からないところは、直接質問したい」という人は、HOME4Uに電話して相談可能です。

不動産売却をするなら、イエウールとHOME4Uは必ず利用しましょう。

まとめ

不動産の売却には、次のような費用と税金がかかります。

全く費用をかけずに、家を売却することはできません。

費用や税金を理解して、自分の納得できる不動産売却を行いましょう。