手取り額は増やせる？不動産を売却するときはシミュレーションは必ずしておこう！

「不動産を売却した時の手取り額はいくらになる？」
「手取り額はどうやったら増やせる？売却時の注意点は？」

など、不動産売却の手取り額や税金について疑問点はありませんか？

不動産は金額が大きい上に、売買は一生の内に何度もあるものではないため、疑問を持つのは当然です。

不動産売買による手取り額や税金のシミュレーションは難しいものではありません。

売買における費用や税金を理解すれば、簡単に算出ができます。

ポイントさえ掴むことができれば、手取り額を増やすことも可能です。

ここでは、不動産売却のシミュレーションだけでなく、手取り額を増やすためのポイントについても指南しています。

本記事で紹介する具体的な内容は、以下4点です。

• 売却でかかる税金・費用
• 税金や手取り額のシミュレーション
• 手取り額を増やすポイント
• 売却時の注意点

この記事を読むことで、売却でより多くのお金を手元に残せるようになるでしょう。

不動産売却でかかる税金

不動産売却のシミュレーションする前に、どのような税金・費用がかかるのか知っておく必要があります。

これらの費用や税金を知らないままだと、シミュレーション方法の理解が進まない上に、節税や手取り額を増やす方法がわからず困るためです。

税金や費用を知ることで、精度の高いシミュレーションができ、節税や手取り額を増やす方法について、具体的に考えられるようになります。

以下は、不動産売却でかかる税金です。

• 譲渡所得税・住民税
• 印紙税
• 登録免許税

1つずつ、確認していきましょう。

譲渡所得税・住民税

不動産売却で譲渡所得（利益）が出ると、譲渡所得税と住民税がかかります。

つまり、不動産を売却して儲けが出ると、税金を支払う必要があるということです。

譲渡所得税は、「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額）×税率」で求めることができます。

税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年超は20.315%（うち住民税5%）、5年以下は39.63%（うち住民税9%）です。

不動産売却で利益が出ると、譲渡所得税と住民税が発生する可能性があることを理解しておきましょう。

印紙税

不動産売却では、印紙税もかかります。

印紙税とは、売買契約書に貼付する収入印紙代のことです。

印紙税額は、売買金額に応じて変わり、次のようになります。

登録免許税

不動産を売却する際は、金融機関が設定した抵当権の抹消登記が必要です。

そして、抹消登記をする際に、登録免許税を支払います。

登録免許税は、建物・土地、それぞれ1つごとに1,000円となるため、2,000円以内で済むことが一般的です。

所有権移転登記に関する登録免許税は、基本的に買主が負担をします。

抵当権抹消登記とは…抵当権とはローンを借りる際の担保のこと。抵当権抹消登記とは、抵当権を不動産登記簿から抹消する手続き。

不動産売却でかかる費用

ここからは、売却にかかる費用について見ていきましょう。

かかる費用や相場を知ることで、シミュレーションや節約もしやすくなります。

以下は、不動産売却でかかる主な4つの費用です。

• 仲介手数料
• 繰上返済手数料
• 抵当権抹消費用
• 引っ越し費用

それぞれ内容について、確認していきましょう。

仲介手数料

仲介会社を介して不動産を売却すると、仲介手数料がかかります。

仲介手数料とは、業者に支払う成功報酬のことです。

金額は「売買金額×3%＋6万円＋消費税」であり、かなりまとまった金額になります。

仮に、売買金額が3,000万円であれば、仲介手数料は約105万円です。

最も負担が大きい費用になりますので、重視しなくてはいけません。

繰上返済手数料

金融機関への繰上返済手数料が発生します。

不動産を売却する場合、住宅ローンを一括返済しないといけないためです。

繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、概ね1万5,000円〜3万円になります。

オリックス銀行など手数料無料の金融機関もあるので、事前に確認をしておきましょう。

抵当権抹消費用

住宅ローンがある物件を売る場合は、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要です。

抹消手続きは司法書士に依頼をするため、司法書士報酬が発生します。

司法書士報酬の相場は5,000円〜1万円程度です。

引っ越し費用

不動産を売却する場合は、新居への引っ越し費用も用意しておく必要があります。

引っ越し費用見積もり・比較サイトの「引越し侍」によると、家族の引っ越し費用相場は次のとおりです。

また、ハイシーズンである3月〜4月の場合は、上記費用より2万円〜3万円高くなります。

その他必要に応じてかかる費用

上記費用に加え、「ハウスクリーニング費用」や「修繕費用・リフォーム費用」がかかる場合があります。

特にハウスクリーニング費用は、資金計画に入れておいた方がいいでしょう。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングをすることで室内がキレイになり、内覧で良い印象を与えることができます。

そのため、売却前にハウスクリーニングを実施する人は多いです。

ハウスクリーニング費用は、業者や部屋の広さ、希望清掃箇所によって異なりますが、概ね以下の費用がかかります。

• 2LDK：3万円〜7万円
• 3LDK：5万円〜9万円
• 4LDK：7万円〜10万円

修繕費用・リフォーム費用

「床に穴が空いている」「壁にひびが入っている」など、売却前に修繕・リフォームをした方がいい場合もあります。

軽度の穴や傷であれば修繕は必要ありませんが、重度の場合は内覧で不信感を募らせることになるためです。

修繕費用やリフォーム費用は、状況によって大きく異なります。

場合によっては100万円以上の費用がかかるため、早めに見積もりを取って予算を確保しておきましょう。

譲渡所得税と住民税のシミュレーション

ここでは、譲渡所得税と住民税のシミュレーションをしていきましょう。

まず、課税譲渡所得の算出方法は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）」です。

取得費や譲渡費用は、仲介手数料や土地購入価額などになります。

仮に、譲渡価額：4,000万円、取得費と譲渡費用が2,000万円だとしたら、課税譲渡所得は2,000万円です。

譲渡所得税の求め方は、以下のように、課税譲渡所得から特別控除を引き、税率を掛けます。

• 譲渡所得税＝課税譲渡所得−特別控除×税率

詳しくは後述しますが、売却時には3,000万円の特別控除があります。

また、税率は物件の所有期間に応じて異なり、5年超は20.315%（うち住民税5%）、5年以下は39.63%（うち住民税9%）です。

もし、一定要件をクリアして3,000万円の特別控除が適用される場合は、以下のように課税譲渡所得がマイナスで税額は0円になります。

• 課税譲渡所得2,000万円−特別控除3,000万円＝▲1,000万円

特別控除が適用されず、所有期間10年の場合は、譲渡所得税は次のとおりです。

• 課税譲渡所得2,000万円×税率20.315%（所得税15.315%、住民税5%）＝406万3,000円（所得税306万3,000円、住民税100万円）

譲渡所得税・住民税は、特別控除適用の有無や所有期間によって、大きく変わります。

尚、譲渡所得税のおすすめシミュレーションサイトはこちらです。

不動産売却の手取り額シミュレーション

不動産売却の手取り額を知りたい場合は、以下の計算式で算出ができます。

• 手取り額＝売買金額−（費用＋譲渡所得税）

つまり、「売買金額」「費用」「譲渡所得税」の3つの金額がわかれば、手取り額を知ることができるのです。

売買金額は査定額、費用は仲介手数料などを調べ、譲渡所得税は上記の計算式で算出をします。

これらの金額さえわかれば、計算は非常に簡単です。

手取り額のおすすめシミュレーションサイトはこちらになります。

不動産売却で手取り額を増やす２つのポイント

ここで紹介する2つのポイントを実行すれば、売却による手取り額を増やすことができます。

手取り額が100万円以上増える可能性もありますので、確実に実行をしましょう。

以下は、不動産売却で手取り額を増やす2つのポイントです。

• 費用を節約する
• 税金を節税する

1つずつ、詳しく紹介していきます。

１.不動産売却にかかる「費用を節約」する

不動産売却で手取り額を増やしたいのであれば、費用を節約することです。

売却に伴う費用が安くなれば、手取り額は増えることになります。

売却の際には、繰上返済手数料や抵当権抹消費用、司法書士報酬など、さまざまな費用がかかりますが、ウェートを大きく占めているのが仲介手数料です。

仲介手数料は「売買代金×3%＋6万円＋消費税」と上限が決まっています。

売買代金が2,000万円であれば、仲介手数料は約72万円です。

ただし、不動産会社によっては「仲介手数料半額」「20%割引」など、キャンペーン等で安く設定をしています。

もし、仲介手数料半額の業者を選べば「72万円÷2」で、36万円も費用の節約が可能です。

仲介手数料が安い不動産会社を選べば、このように手取り額を増やすことができます。

また、他の費用についても複数業者を比較して、コストダウンを図るようにしましょう。

２.不動産売却にかかる「税金を節税」する

不動産売却に伴う税金を節税すれば、手取り額を増やすことができます。

売却益や所得に応じて、所得税や住民税がかかるためです。

基本的に、印紙税や登録免許税は節税できません。

しかし、所得税と住民税は、次の3つの方法で節税ができます。

1. 経費を計上する
2. 【５年超】長期譲渡所得の適用
3. 特例を活用する

節税ポイント１.経費を計上する

節税ポイントの1つ目は、経費を計上することです。

売却に伴う税金は「譲渡所得」に対して課税されるもので、譲渡所得は「譲渡価格−（取得費＋譲渡費用）−控除」で求められます。

そのため、「取得費」もしくは「譲渡費用」が増えれば、譲渡所得が減り、税額を下げることができるのです。

取得費とは、物件購入にかかった費用であり、以下のようなものがあります。

• 仲介手数料（購入時）
• 印紙税（購入時）
• 不動産取得税（購入時）
• 登録免許税（購入時）
• 土地購入価額
• 建物購入価額から減価償却費を差し引いた費用　など

また、譲渡費用として計上できるのは、次の費用です。

• 不用品処分費用
• 仲介手数料（売却時）
• 印紙税（売却時）　など

このような取得費・譲渡費用を忘れず、可能な限り計上することで、所得額を減らして節税することができます。

節税ポイント２.【５年超】長期譲渡所得の適用

長期譲渡所得を適用して節税することもできます。

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税額が変わる仕組みです。

5年超の所有期間があれば、長期譲渡所得が適用され、次のように短期譲渡所得より低い税率になります。

※所得税には復興特別所得税が含まれます。

譲渡所得に対して、短期譲渡所得は約4割、長期譲渡は約2割の税金がかかります。

つまり、不動産の所有期間が、5年超か5年以下かによって、税率が2倍近く変わるということです。

まだ、所有期間が5年以下の場合は、5年超のタイミングで売却することで、大幅な節税ができます。

節税ポイント３.特例を活用する

不動産売却では、特例を利用することで節税ができます。

主な特例は、以下の2つです。

• 3,000万円の特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例

「3,000万円の特別控除」は、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円控除を受けることができます。

「10年超所有軽減税率の特例」は、所有期間が10年を超えている場合に適用されるものです。

以下のように、長期譲渡所得よりも低い税率が適用されます。

譲渡所得6,000万円以下の部分
14.21%（所得税10.21%、住民税4%）
譲渡所得6,000万円超の部分
20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例は、併用ができるため、高い節税効果が期待できます。

不動産売却の３つの注意点

次の3つの注意点を知ることで、不動産売却後のトラブルやリスクを回避することが可能です。

これらの注意点を知らずに進めると、売却ができなかったり、資金繰り悪化で困ることになります。

以下3点の不動産売却の注意点について、見ていきましょう。

1. 事前に住宅ローン残債を確認しておく
2. 次の住まいをどうするか決めておく
3. シミュレーションは業者によって異なる

注意点１.事前に住宅ローン残債を確認しておく

不動産を売却する前に、住宅ローンの残債を確認してください。

住宅ローンは不動産を担保にして融資を受けるため、売却の際はローンを完済する必要があります。

ローン残債より売却金額が高い場合は、売却資金でローン完済が可能です。

しかし、売却金額がローン残債を下回る場合は、差額を自己資金で返済しなくてはいけません。

差額分を返済しないことには、売却ができないため注意してください。

• 売却金額＞ローン残債：売却資金でローン完済ができる
• 売却金額＜ローン残債：不足分を自己資金等で用意する必要がある

もし、新しい住まいを購入予定であれば、買い替えローンの利用を検討できます。

また、支払いが難しい場合は、任意売却も1つの選択肢です。

いずれにせよ、売却前にローン残債および査定額を確認するようにしてください。

注意点２.次の住まいをどうするか決めておく

相続された不動産ではなく自分の住まいを売却する際は、次の住まいを決めておきましょう。

次の住まいが決まっていない場合は、売却後の住居がなくなります。

慌てて住まいを決めると、妥協点が増え、不満の多い住環境になるでしょう。

また、買い替えをする場合は、売り先行と買い先行のどちらで進めるか決めておく必要があります。

売り先行とは、先に売却をして次の住まいを買う方法です。

買い替えの資金計画が立てやすく、焦らず売却できるのがメリットになります。

買い先行とは、次の住まいを購入した後に売却する方法です。

時間をかけて新居探しができるのが特徴になります。

賃貸・分譲どちらにするのか、購入タイミングや資金捻出方法など、次の住まいをどうするか決めた上で、売却するようにしましょう。

注意点３.シミュレーションは業者によって異なる

売却による税金や手取り額のシミュレーションは、利用する業者によって異なります。

仲介手数料が半額の業者、報酬が相場より3,000円安い司法書士、繰上返済手数料が5,000円安い金融機関など、利用先によって金額はさまざまです。

費用が安い業者ばかりを利用すれば、シミュレーションは良い結果が出ます。

一方で、高い業者ばかり利用すると、シミュレーション結果は悪くなるでしょう。

シミュレーションをする時は、実際に利用する業者を当てはめるようにしてください。

そうでないと、シミュレーションと実際の結果に大きな乖離が生じてしまいます。

不動産を高く売る４つの方法

ここから紹介する方法を知ることで、不動産をより高く売ることが可能です。

これらの方法を知っているか知らないかで、売却金額が100〜200万円以上変わる可能性があります。

以下、高く売るための4つの効果的な方法について、見ていきましょう。

1. 優秀な不動産会社に依頼する
2. .ハウスクリーニングでキレイにする
3. 内覧に力を入れる
4. .相場が高い時期に売る

高く売る方法１.優秀な不動産会社に依頼する

不動産を高く売りたいのであれば、優秀な不動産会社に依頼をすることです。

不動産会社によって、販売力や顧客数に差があります。

優秀な業者は、営業マンの質が高く、効果的なプロモーションを多くの顧客に向けて実施できるため、高く売却できるのです。

信頼できる優秀な不動産会社を選ぶために、一括査定サイトを活用し、複数業者を比較するようにしましょう。

一括査定サイトであれば、複数業者に効率よく査定依頼が出せて、話を聞くことができます。

以下の点を比較し、信頼できる優秀な業者を探しましょう。

• 実績
• 査定額
• 評判
• 担当者の対応
• 仲介手数料
• 得意物件
• 得意エリア

高く売るためにも、業者選びは慎重に行うようにしてください。

高く売る方法２.ハウスクリーニングでキレイにする

室内をハウスクリーニングでキレイにすることで、高く売却ができます。

油汚れやカビ、サビなどが目立つ部屋だと、検討者の購入意欲を掻き立てることはできません。

逆に、悪い印象が残り、購入候補から外れてしまいます。

不動産は数千万円の高い買い物であり、大切な家族が住むものです。

よほどの条件でない限り、汚れが目立つような部屋に良い印象を持つ人はいません。

ハウスクリーニングを利用すれば、床や壁、玄関、水回りなど、キレイに清掃してくれます。

築年数が古い建物でも、清潔感があるキレイな部屋へと様変わりするため、検討者にも良い印象を与え、高く売ることが可能です。

高く売る方法３.内覧に力を入れる

少しでも高く売りたいのであれば、内覧に力を入れることです。

内覧の印象によって、検討者が購入するかどうか大きく変わります。

良い印象を与えるために、次のことを準備・実行しましょう。

• 内覧前の換気・温度調整
• 玄関等のニオイ対策
• ハウスクリーニング
• 周辺環境や物件の特徴まとめ

基本的なことですが、これらをやっていない売主もいるため、やることで良い印象を与えられます。

また、内覧の時間も可能な限り、対応できるようにしてください。

買主は複数の物件を内覧して購入先を決めます。

そのため、内覧できる日時が買主の予定と合わない場合は、他の物件を見て決めてしまうでしょう。

売却が決まるまでは、内覧を優先してスケジュールを決めることをおすすめします。

早期・高値売却につながるため、内覧に力を入れるようにしましょう。

高く売る方法４.相場が高い時期に売る

高く売却したいのであれば、相場が高い時期に動くことです。

同じ条件の物件でも、相場次第で売却価格に数百万円の差が出ます。

つまり、相場が高い時期を狙って売れば、相場が安い時よりも数百万円儲かるということです。

現在、不動産相場は、新築・中古ともに高い位置にあります。

東日本不動産流通機構「季報Market Watch 2019年10～12月期」を見ても、中古マンションの㎡単価は、2015年に70万円以下だったのが、2019年に80万円を超えている状況です。

これまで、日銀の金融政策や東京オリンピックの影響で、不動産の需要・供給ともに多く、相場は上昇をしてきました。

しかし、今後は東京オリンピック閉幕や生産緑地問題、高齢化など、さまざまな問題が待ち受けており、不況になると予測されています。

不況が長引くことを予測する専門家も多く、先行きは不透明です。

相場によって売却価格が変わるため、今現在のような相場が高い時期に動くことが大切になります。

まとめ

ここでは、不動産売却のシミュレーションや手取り額を増やすポイントなどについて紹介しました。

最後に、ここで紹介した大事なポイントをまとめると、次の3点になります。

• シミュレーションは税金と費用を理解すれば簡単に算出できる
• シミュレーションより大事なのが手取り額を増やし、節税をすること
• 売り方を工夫・注意するだけで100万円以上手元資金が変わる

これから不動産売却を考えている方は、ここで紹介した内容を参考にしてください。

そして、早速、優秀な不動産会社を探すなど、行動を起こしていきましょう。